الزام به تنظیم سند رسمی ملک یکی از رایج ترین موضوعاتی است که در طول هفته مراجعین بسیار زیادی در ارتباط با آن به دفتر آسا وکیل مراجعه می کنند.
در این مقاله قصد دارم با تکیه بر تجربه چندین ساله ای که در زمینه انواع دعاوی ملکی و بویژه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک دارم، نکات کاربردی را با شما به اشتراک بگذارم.
همین ابتدا پیشنهاد می کنم، مقاله قبلی بنده را که در ارتباط با مؤثرترین نکات الزام به تنظیم سند رسمی است، از نشانی زیر مطالعه کنید و سپس به این مقاله بپردازید.
<h2>الزام به تنظیم سند رسمی ملک</h2>
مردم غالباً و عرفاً در معامله ملک به این صورت عمل می‌کنند که ابتدا در دفتر املاک مبایعه‌نامه‌ای امضا می‌کنند، خریدار قسمتی از مبلغ ملک را می‌پردازد و پرداخت مابقی مبلغ در مقابل تنظیم سند رسمی توسط فروشنده، به روز دیگری موکول می‌شود.
دعوای «الزام به تنظیم سند رسمی ملک» وقتی مطرح می‌شود که با فرا رسیدن روز موعود و در حالی که خریدار حاضر به انجام تعهد خودش یعنی پرداخت مابقی مبلغ است، فروشنده برای تنظیم سند رسمی در دفتر ثبت اسناد حاضر نمی‌شود یا مقدمات انتقال سند رسمی را فراهم نمی‌کند.
<h2>نکات پیش از معامله ملک</h2>
در این بخش به نکات مربوط به پیش از معامله ملک که باید در همان ابتدا به آن ها دقت کنید، می پردازم.
الف. برای الزام طرف مقابل (فروشنده) به تنظیم سند رسمی، مهم‌ترین مسئله این است که بتوانید اصل وقوع بیع و انتقال مالکیت مال به خودتان را نزد قاضی محترم دادگاه ثابت کنید.
برای مثال:
وقتی شما منزلی را خریداری کرده باشید که سند مالکیت داشته باشد، فروشنده (مالک سابق منزل) باید سند رسمی به نام شما تنظیم بکند. اگر او از این کار سر باز بزند، شما می‌توانید دعوای «الزام به تنظیم سند رسمی» علیه فروشنده اقامه کنید.
وقتی دادگاه بیع را احراز کند و انتقال را قانونی و شرعی تشخیص دهد، حکم به الزام خوانده (فروشنده یا همان مالک سابق) به تنظیم سند رسمی صادر می‌کند.
پس، متن مبایعه‌نامه یا هر سند عادی که هنگام معامله امضاء می‌کنید باید طوری تنظیم شده باشد که صراحتاً انجام معامله و انتقال مالکیت را برساند.
ب. اخذ تعهد به تنظیم سند رسمی: بهترین کار در مواقعی که به هر دلیلی در هنگام معامله سند رسمی تنظیم نمی‌شود و به تنظیم مبایعه‌نامه یا هرچیز دیگری جز سند رسمی اکتفا می‌کنید، این است که از طرف دیگر معامله تعهدی مبنی بر تنظیم سند رسمی به نام خودتان بگیرید.
با انجام این کار، اصولاً دیگر نیازی به اثبات انتقال مالکیت در دادگاه ندارید و پرونده روند سر راست‌تری را طی خواهد کرد.
پیشنهاد بنده به شما این است که در مبایعه‌نامه از چنین عبارتی برای اخذ تعهد به تنظیم سند رسمی استفاده کنید:
«بدین وسیله آقا/خانم ...(نام فروشنده) با کدملی ... که مالک مال با مشخصات ...(مشخصات ثبتی ملک را به درستی و با دقت وارد کنید) است، متعهد می‌شود که در تاریخ ... با حضور در دفتر ثبت اسناد رسمی ...(شماره دفتر و آدرس دفتر مد نظر را قید کنید) اقدام به تنظیم سند رسمی به نام آقا/خانم ...(نام خریدار) بکند.
متعهد مکلف است به ازای هر روز تأخیر ... تومان به متعهدله بپردازد.
درصورت عدم ایفای تعهد، متعهدله می‌تواند پس از ارسال اظهارنامه برای متعهد، با مراجعه به دادگاه دعوای حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی علیه متعهد اقامه کند. هزینه دادرسی این دعوا بر عهده متعهد خواهد بود.»
نکته: حتی اگر در قرارداد یا مبایعه‌نامه حضور در دفترخانه و انتقال رسمی ملک را شرط نکرده باشید، خریدار به استناد ماده 220 قانون مدنی می‌تواند فروشنده را به حضور در دفترخانه و انتقال رسمی مورد معامله ملزم کند.
زیرا واگذاری انتقال مالکیت رسمی از متعلقات و لوازم عرفی چنین معامله‌ای است و در نظر عرف مانند این است که در قرارداد ذکر شده است.
ماده 220 قانون مدنی:
«عقود نه فقط متعاملين را به اجرای چيزی كه در آن تصريح شده است ملزم می‌نماید؛ بلكه متعاملين به كليه نتايجی هم كه به موجب عرف و عادت يا به موجب قانون از عقد حاصل می‌شود، ملزم می‌باشند.»
پ. هنگام معامله برای احراز هویت و مالکیت فروشنده از این موارد اطمینان حاصل کنید:
- مطمئن شوید کسی که تعهد را امضاء می‌کند، کسی است که مال به نام وی ثبت شده است.
- اگر مال به نام فروشنده ثبت نشده و با سند عادی به او منتقل شده است، مطمئن شوید که سند عادی این سلسله ایادی را به درستی نشان می‌دهد.
- اگر وکیل فروشنده تعهد را امضا می‌کند، از اعتبار وکالتنامه وی مطمئن شوید.
نکته: توجه داشته باشید که دادگاه قبل از رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، استعلام ثبتی می‌گیرد. اگر ملک به نام فروشنده یا کسی که شما در دادخواست به عنوان خوانده ذکر کرده‌اید به ثبت نرسیده باشد، دادگاه به رد دعوا اقدام می‌کند.
بر اساس ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک:
«همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید؛ دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.»
ت. اطمینان حاصل کنید که فروشنده یا طرف قرارداد شما، اهلیت قانونی برای معامله دارد؛ برای مثال ورشکسته یا محجور نیست.
ث. وکالتنامه نمی‌تواند حق مالکیت ایجاد بکند. در کنار وکالتنامه حتماً مبایعه‌نامه هم داشته باشید؛ چرا که وکالت یک عقد جایز است که با فوت یکی از طرفین قرارداد غیر معتبر می‌شود.
ج. ملک مورد معامله طلق (آزاد) بوده و در رهن نباشد. برای مثال اگر ملک در رهن بانک است، هنگام اقامه دعوا «الزام به فک رهن» را نیز در ستون خواسته قید کنید.
<h2>اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک</h2>
در این قسمت به تشریح این موضوع می پردازم که هنگام اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، چه مواردی را باید رعایت کنید.
الف. در تنظیم دادخواست، باید کسی را به عنوان خوانده نام ببرید که که ملک به نام او ثبت شده است.
اگر شما ملک را از کسی خریداری کرده‌اید که ملک به نام او ثبت شده، نام او را به عنوان خوانده ذکر می‌کنید. ولی ممکن است ایادی متعدد در کار باشد.
«ایادی متعدد» یا «ایادی ماقبل» یک اصطلاح برای شرایطی است که برای مثال شما ملک را از آقای الف خریداری کرده‌اید ولی ملک به نام خود او در دفتر اسناد ثبت نشده.
بلکه آقای الف ملک را از خانم ب و او ملک را از آقای ج خریداری کرده است و نام آقای ج است که به عنوان مالک ثبت شده است.
در چنین حالتی قبل از این که دادگاه به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی شما رسیدگی کند، باید سلسله ایادی را احراز کند تا ثابت شود که انتقال مالکیت به درستی صورت گرفته است.
لذا باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت همه ایادی ما قبل تا شخص فروشنده اقامه کنید؛ یعنی آقای الف، خانم ب و آقای ج.
در صورتی که فقط شخص فروشنده را به عنوان خوانده دعوا ذکر کنید، رد دعوا برای شما صادر می‌شود.
با طرح دعوا علیه هر سه نفر، دادگاه به صحت و اصالت مستندات رسیدگی و در صورتی که صحت معامله احراز شود، شخص ج را به انتقال رسمی ملک به شما ملزم می‌کند.
ب. برای جلوگیری از این که فروشنده پیش از تنظیم سند رسمی، ملک را با شخص دیگری قرارداد کند، می‌توانید از دادگاه تقاضای دستور موقت کنید.
پ. فک رهن ملک، اخذ مفاصا‌حساب مالیاتی، پرداخت عوارض شهرداری، تفکیک ملک و... از مقدمه‌های تنظیم سند رسمی است.
پس برای درخواست آن‌ها نیازی به طرح دعوای مستقلی ندارید و همه را می‌توانید ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، درخواست کنید.
ت. قبل از اقامه دعوی مطمئن شوید که ملک مورد معامله دارای پایان کار و گواهی عدم خلاف از شهرداری است. زیرا صدور و انتقال سند در شهرها منوط به وجود پایان کار و گواهی عدم خلافی شهرداری است.
ج. ملک باید دارای سابقه ثبتی یا در جریان ثبت باشد. برای املاکی که سابقه ثبتی ندارند یا در جریان ثبت نیستند، انتقال سند رسمی موضوعیت ندارد.
در چنین موقعیتی احتمالاً باید دادخواست «الزام مالک به ثبت ملک و تنظیم سند رسمی» اقامه کنید تا دعوای شما قابل رسیدگی باشد.
<h2>مراحل اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک</h2>
- در تاریخ مورد توافق، با مابقی مبلغ معامله به دفتر اسناد مذکور مراجعه کرده و از دفتردار گواهی عدم حضور بگیرید یا با کمک شاهدان در محل، استشهادیه تهیه کنید.
- اظهارنامه‌ای مبنی بر این که شما در تاریخ ... در دفتر ... جهت ثبت حاضر شده‌اید ولی فروشنده حاضر نشده و به تعهد خود عمل نکرده است، برای او بفرستید.
- سپس همراه با مدارک هویتی، مبایعه‌نامه، گواهی عدم حضور یا استشهادیه و اظهارنامه با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی به عنوان خواهانِ دادخواست الزام به تنظیم سند، در سامانه ثنا ثبت نام کنید.
در این مقاله سعی کردم بر حسب تجربه به اصلی ترین نکاتی که در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک به آن نیاز پیدا می کنید، اشاره کنم.
منبع: آسا وکیل